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マンション管理の適正化の推進について
古賀市マンション管理適正化推進計画
（１）計画策定の背景と目的
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所有者等にだけでなく、社会的にも要請されています。
マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成されている管理組合です。区分所有者等は管理組合の一員として、マンションの管理の重要性を十分認識し、管理運営に参加するとともに定められた管理規約を遵守するなどその役割を果たすよう努める必要があります。
一方で、マンションは、一つの建物を多くの人が区分して所有しており、管理に係る意思決定に、意識・価値観・経済力等が異なる区分所有者間においての合意形成が欠かせないことから、管理組合の運営、建物の維持・修繕等に多くの課題を持っています。
今後、高経年のマンションが増加していくことが見込まれ、管理組合の管理能力の低下や建物の老朽化の進行により、適切な管理がなされないまま放置されると、区分所有者等自らの居住環境の低下を招くようになります。さらには、外壁落下等により居住者や近隣住民の生命・身体に危害を加えるおそれもあり、建物の規模が大きいことから周辺の住環境に様々な影響を与える可能性があります。
このような背景から、令和2（2020）年6月、行政の役割の強化によってマンションの管理の適正化の推進を図るために「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（以下、「マンション管理適正化法」という。）が改正され、地方公共団体（市域は市、町村域は都道府県等）によるマンション管理適正化推進計画の策定や管理計画認定制度の創設、管理の適正化のための助言・指導等の規定が加えられました。
本市においては、昭和51（1976）年からマンションの建築が始まり、花鶴丘団地やＪＲ駅周辺の市街地を中心にマンションが立地しており、本市においても高経年のマンションが増えていくことから、古賀市マンション管理適正化推進計画を策定し、マンションの適正管理の推進に取り組むものです。
（２）計画の位置づけ
本計画は、マンション管理適正化法第2条第1号に規定するマンションを対象に、同法第3条の2の規定に基づき策定するものです。
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＜マンション管理適正化法第2条第1号＞ 一 マンション 次に掲げるものをいう。 |
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イ |
二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設 |
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ロ |
一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設 |
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（３）計画期間
本計画の計画期間は、令和6（2024）年4月から令和16（2034）年3月までの10年間とします。
なお、計画の進捗状況や社会経済情勢の変化等を勘案し、必要に応じて計画を見直すこととします。
マンション管理計画認定制度について
１ 制度の概要
（１）マンション管理認定制度とは
（２）認定を受けることのメリット
（３）認定基準
| １ 管理組合の運営 |
⑴管理者等が定められていること
⑵監事が選任されていること
⑶集会が年１回以上開催されていること
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| ２ 管理規約 |
⑴管理規約が作成されていること
⑵マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
⑶マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管理に関する情報の書面の交付（又は電磁的方法による提供）について定められていること
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| ３ 管理組合の経理 |
⑴管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
⑵修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
⑶直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の３か月以上の滞納額が全体の１割以内であること
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| ４ 長期修繕計画の作成及び見直し等 |
⑴長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
⑵長期修繕計画の作成又は見直しが７年以内に行われていること
⑶長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ、残存期間内に大規模修繕工事が２回以上含まれるように設定されていること
⑷長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
⑸長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
⑹長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること
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| ５ その他 |
⑴管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、１年に１回以上は内容の確認を行っていること
⑵古賀市マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること（※）
⑶防災計画の作成や防災訓練等、防災に向けた取組を実施していること
⑷行政等からの情報を受け取れるよう、管理組合専用ポスト等を設置していること
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２．申請手続き等
（１）申請者
（２）申請の手続きの流れ
| 事前確認の依頼先 | 問い合わせ先 | |
| パターンⅠ |
マンション管理士
（管理会社に所属するマンション管理士含む）
※申請マンションの管理者等及び監事、区分所有者並びに申請マンションから管理を受託している管理会社の当該マンションの担当者であるマンション管理士は、「事前確認」はできません。
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（公財）マンション管理センター
電話番号 ： 03-6261-1274
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| パターンⅡ |
管理委託先業者 （マンション管理適正評価制度 併用可能） |
（一社）マンション管理業協会 又は 管理会社
電話番号 ： 03-3500-2721
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| パターンⅢ |
（一社）日本マンション管理士会連合会
（マンション管理適正化診断サービス 併用可能）
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（一社）マンション管理士会連合会
電話番号 ： 03-5801-0843
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| パターンⅣ | （公財）マンション管理センター |
（公財）マンション管理センター
電話番号 ： 03-6261-1274
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| 番号 | 項目 | 書類で確認する内容（補足説明） |
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-
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申請書 | 認定申請書（省令 別記様式第１号） |
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-
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事前確認申請で提出した書類 | 国が示す認定基準の確認書類は、（公財）マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス利用案内をご確認ください。 |
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➀
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事前確認適合証 | （公財）マンション管理センターが発行した「事前確認適合証」の写し |
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②
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市独自基準の表明保証書 | 下記2点について記した表明保証書（市要綱様式第１号） ・防災計画の作成や定期的な防災訓練等、防災に関する取組み（以下の項目のうちいずれか一つ以上）を行っていること ① 防災計画の作成 ② 自主防災組織の設置 ③ 災害時の対応マニュアルの作成 ④ 防災用品や医療品・医薬品の備蓄 ⑤ 非常食や飲料水の備蓄 ⑥ 防災用名簿の作成 ⑦ 定期的な防災訓練の実施 ⑧ その他管理組合として実施する防災に関する取組み ・管理組合専用ポスト等を設置していること |
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③ |
市独自基準の実施状況が確認できる書類 | ・防災計画書 ・自主防災組織規約 ・災害時対応マニュアル ・備蓄状況がわかる写真 ・防災用名簿 ・訓練実施報告書 ・管理組合専用ポストの写真 など |
（３）有効期間
（１）管理計画の更新
（２）管理計画の変更
| 項目 | 内容 |
| 長期修繕計画の変更 |
・マンションの修繕の内容又は実施時期の変更であって、計画期間又は修繕資金計画（長期修繕計画に定められたマンションの修繕の実施に必要な資金の総額、内訳及び調達方法を記載した資金計画をいう。）の変更を伴わないもの
・修繕資金計画の変更であって、マンションの修繕の実施に支障を及ぼすおそれのないもの
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| ２以上の管理者等（総会等で選任された理事長又は管理組合法人の理事）を置く管理組合であって、その一部の管理者等の変更 | （※認定又は認定の更新があった際に、管理者等であった者のすべてが管理者等でなくなる場合は変更認定申請が必要です） |
| 監事の変更 | － |
| 管理規約の変更であって、監事の職務及び管理規約に掲げる次の事項の変更を伴わないもの |
・マンションの管理のために必要となる、管理者等によるマンションの区分所有者の専有部分及び規約（これに類するものを含む。）の定めにより特定の者のみが立ち入ることができるとされた部分への立入りに関する事項
・マンションの点検、修繕その他のマンションの維持管理に関する記録の作成及び保管に関する事項
・マンションの区分所有者その他の利害関係人からマンションに関する情報の提供を要求された場合の対応に関する事項
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| 事項 | 内容 | 必要書類 |
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申請の取り下げ
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認定申請又は認定を受けた管理計画の変更認定申請をした管理者等が、市の認定又は変更認定を受ける前にその申請を取下げようとする場合の届出 | 認定申請取り下げ届（市要綱様式第３号） |
| 管理の状況の報告 | 管理計画の認定を受けたマンションの管理の状況について市から報告を求められた場合の報告 | 管理状況報告書（市要綱様式第５号） |
| 管理の取りやめ |
認定を受けた管理計画に基づくマンションの管理を取りやめようとする場合の届出 | 認定マンションにおける管理を取りやめる旨の申出書（市要綱様式第６号） ・認定通知書 ※管理計画の変更認定を受けたマンションは、以下の書類も併せてご提出ください。 ・変更認定通知書 |
（４）市による指導等
古賀市マンション管理適正化推進計画（案）に関するパブリック・コメントの結果について
令和6年2月15日（木）から令和6年3月15日（金）に実施した古賀市マンション管理適正化推進計画（案）に関するパブリック・コメントの実施結果を下記のとおり公表します。
古賀市マンション管理適正化推進計画（案）に関するパブリック・コメントの実施結果について
古賀市マンション管理適正化推進計画（案）に関するパブリック・コメントの実施について
| 題 名 |
古賀市マンション管理適正化推進計画（案） |
| 趣 旨 |
令和2年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され市によるマンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画の認定制度等が新たに規定されました。古賀市においては築30年を超えるマンションも出てきており、適切に管理がされないまま放置されると居住環境の悪化や外壁等の落下により生命・身体に危害を及ぼすおそれがあるなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。管理計画を定め、認定制度を運用することにより、「適正に管理されたマンションとして市場において評価される」、「リフォーム融資等の金利引き下げなどの適用が可能となる」、「管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持向上しやすくなる」などの効果が期待されることから、本計画を策定することとしました。 |
| 意見提出期間 |
令和６年２月15日（木）～令和６年３月15日（金） |
| 案等の 公表する資料 |
次の場所でも閲覧が可能です。 ・都市整備課窓口 |
| 応募資格 |
⑴古賀市内に住所がある方 |
| 意見提出方法 |
意見提出書面の様式は自由ですが、氏名（団体の場合は団体の名称）、住所（団体の場合は団体の所在地）、連絡先（電話番号、メールアドレス等）を必ず記載し、次のいずれかの方法で提出してください。 ※下記の参考様式をお使いいただいても構いません。 提出方法及び提出先 ※意見の提出にあたっては、あらかじめ次のことにご注意ください。 ○ご意見を正確に把握する必要があるため、電話や来庁による口頭でのご意見は、お受けできません。 |
| 結果の公表予定 |
令和6年3月下旬 |
| 結果の公表について |
○提出されたご意見は、最終的な決定をする上での参考とさせていただくとともに、ご意見の内容とそれに対する市の考え方を整理した結果を後日公表します。 |
| 問い合わせ先 |
古賀市建設産業部都市整備課開発指導係（古賀市役所第２庁舎３階） |
このページに関するお問い合わせ先
都市整備課
開発指導係
電話：092-942-1119（直通）
Eメール：kaihatsu@city.koga.fukuoka.jp
